PLAN DE NEGOCIO – EL FLEX LIVING COMO SOLUCIÓN A LA CRISIS DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA

Abstract

La crisis de acceso a la vivienda en las grandes áreas metropolitanas europeas plantea la necesidad urgente de identificar soluciones habitacionales alternativas, ágiles y económicamente viables. En este contexto, el flex living, formato residencial de gestión profesional orientado a estancias flexibles de media duración, emerge como una respuesta estructural a los desajustes del mercado residencial convencional. El presente trabajo toma como caso de análisis un activo real ubicado en el corredor aeroportuario de Madrid-Barajas para construir un plan de negocio completo. El análisis integra el marco regulatorio habilitante de la Ley 3/2024, un estudio del mercado inmobiliario y de la demanda estructural, un análisis competitivo de la oferta y un modelo financiero propio con horizonte 2026-2033. Los resultados del caso base arrojan una TIR del equity del 21,0%, un MOIC de 3,47x y un Cash-on-Cash Yield estabilizado del 10,9%. El análisis de sensibilidad y de escenarios confirma la robustez del modelo ante variaciones adversas en las variables críticas, manteniéndose retornos atractivos incluso bajo hipótesis conservadoras. El trabajo concluye que el flex living sobre suelo terciario es financieramente viable, socialmente valioso y replicable como mecanismo de política urbana, condicionado a la voluntad institucional de aplicar el marco normativo habilitante.

The housing access crisis in major European metropolitan areas highlights the urgent need for alternative, agile and economically viable residential solutions. In this context, flex living, a professionally managed residential format designed for flexible, medium-term stays, emerges as a structural response to the imbalances of the conventional residential market. This paper takes a real asset located in the Madrid-Barajas airport corridor as a case study to build a comprehensive business plan. The analysis integrates the enabling regulatory framework of Law 3/2024, a study of the real estate market and structural demand, a competitive supply analysis, and a proprietary financial model covering the 2026–2033 horizon. The base case results yield an equity IRR of 21.0%, a MOIC of 3.47x and a stabilised Cash-on-Cash Yield of 10.9%. Sensitivity and scenario analyses confirm the model's robustness against adverse variations in key variables, with returns remaining attractive even under conservative assumptions. The paper concludes that flex living on tertiary land is financially viable, socially valuable and scalable as an urban policy mechanism, subject to the institutional willingness to apply the enabling regulatory framework.