"La colaboración público-privada como solución al problema del acceso a la vivienda"

Abstract

El acceso a la vivienda constituye uno de los problemas estructurales más graves que afronta España en el momento presente. El déficit acumulado de vivienda asequible, cifrado en torno a las setecientas mil unidades por el Banco de España, no es resultado de una crisis pasajera, sino de décadas de insuficiencia en la escala de la respuesta pública, de una fiscalidad que desincentiva la producción y el alquiler, y de un marco regulatorio que genera inseguridad jurídica sobre el propietario. El presente trabajo analiza la colaboración público-privada (CPP) como instrumento central de la política de vivienda en España. Para ello, se delimita el marco normativo aplicable -constitucional, europeo e internacional, y estatal-, se examina la evolución histórica de la intervención pública en materia de vivienda, y se estudia el estado actual de los instrumentos de CPP, con especial atención al modelo madrileño y al nuevo marco europeo emergente. El análisis crítico del modelo vigente revela un sistema con avances normativos relevantes -la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, el Plan Vive, el Plan Suma Vivienda o el Plan Europeo de Vivienda Asequible- pero estructuralmente insuficiente para dar respuesta a la magnitud real del déficit. Los límites identificados incluyen la insuficiencia de escala, la sobrecarga fiscal, el sesgo regulatorio post-2008 y la falta de seguridad jurídica para el propietario colaborador. La propuesta de rediseño del modelo que cierra el trabajo se articula en cinco ejes: agilización administrativa, seguridad jurídica, reforma fiscal, incremento de la oferta y fortalecimiento de los instrumentos de CPP e inversión institucional. El objetivo es crear un marco en el que la colaboración entre sector público y privado sea la opción más racional para todos los actores implicados, a la altura del desafío habitacional que España afronta.

Access to housing represents one of the most serious structural problems currently facing Spain. The accumulated deficit of affordable housing, estimated at around seven hundred thousand units by the Bank of Spain, is not the result of a passing crisis, but of decades of insufficient public response, a tax system that discourages housing production and rental, and a regulatory framework that generates legal uncertainty for private property owners.

This paper analyses public-private partnership (PPP) as a central instrument of housing policy in Spain. To this end, it delimits the applicable regulatory framework -constitutional, European and international, and national-, examines the historical evolution of public intervention in housing policy, and studies the current state of PPP instruments, with particular attention to the Madrid model and the emerging European framework.

A critical analysis of the current model reveals a system with significant regulatory advances - the Housing Rights Act 12/2023, the Plan Vive, the Plan Suma Vivienda, and the European Affordable Housing Plan- but one that is structurally insufficient to address the real scale of the housing deficit. The identified limitations include insufficient scale, fiscal overload, post-2008 regulatory bias, and a lack of legal certainty for private collaborators.

The model redesign proposal that concludes the paper is structured around five axes: administrative streamlining, legal certainty, tax reform, supply expansion, and strengthening PPP instruments and institutional investment. The objective is to create a framework in which collaboration between the public and private sectors becomes the most rational option for all actors involved, commensurate with the housing challenge Spain currently faces.