Análisis de una posible burbuja inmobiliaria en Madrid (ODS 8: Trabajo decente y crecimiento económico)

Abstract

Este trabajo analiza la evolución del mercado inmobiliario de la Comunidad de Madrid entre 2020 y 2025 para evaluar si los patrones observados son compatibles con una burbuja inmobiliaria o responden a desequilibrios estructurales entre oferta y demanda. Se aplica un enfoque cuantitativo que combina correlaciones de Pearson, regresión lineal múltiple, tests no paramétricos (Kruskal-Wallis y Mann-Whitney U), indicadores Price-to-Income y Price-to-Rent, y un modelo de regresión hedónica sobre 9.106 anuncios inmobiliarios reales de Madrid.

El IPV de Madrid ha crecido un 38,9% acumulado, con tasas del 7,67% y 13,36% en 2024 y 2025. El PTI de 10,16 años supera el máximo histórico de 2007 (9,46 años), el precio nominal excede en un 22% el pico de enero de 2007 y el esfuerzo financiero en alquiler ha alcanzado el 58,2% del salario bruto. Los tests no paramétricos confirman que los tres subperiodos son estadísticamente distintos y no se solapan (Kruskal-Wallis H = 20,48; p < 0,001; Mann-Whitney U = 0). Las correlaciones del IPV con el precio del alquiler (r = 0,961) y el importe hipotecario (r = 0,950) evidencian tensión generalizada en todos los segmentos del mercado.

Sin embargo, el déficit estructural de oferta con apenas 139.000 viviendas visadas frente a más de 865.000 en el pico de 2006, la mejor calidad del crédito hipotecario respecto a 2008 y el UBS Bubble Index clasificando a Madrid en riesgo moderado (0,77) diferencian el ciclo actual del episodio del 2008. Se concluye que Madrid se encuentra en una fase de expansión avanzada con riesgo creciente: los indicadores de accesibilidad superan los niveles de 2007, pero la causa es estructural; escasez de oferta; y no especulativa, lo que reduce la probabilidad de un colapso abrupto, pero no elimina el riesgo de un deterioro sostenido e indefinido de la accesibilidad.

This paper analyses the evolution of the housing market in the Community of Madrid between 2020 and 2025, assessing whether the observed patterns are consistent with a housing bubble or primarily reflect structural supply-demand imbalances. A quantitative approach is applied, combining Pearson correlations, multiple linear regression, non-parametric tests (Kruskal–Wallis and Mann–Whitney U), Price-to-Income and Price-to-Rent indicators, and a hedonic regression model estimated on 9,106 real housing listings.

Madrid’s Housing Price Index (HPI) grew 38.9% cumulatively, with annual rates of 7.67% and 13.36% in 2024 and 2025. The Price-to-Income ratio of 10.16 years exceeds the 2007 historical peak of 9.46 years, nominal prices surpass the January 2007 maximum by 22%, and the rental financial burden has reached 58.2% of gross income. Non-parametric tests confirm that the three sub-periods are statistically distinct and non-overlapping (Kruskal-Wallis H = 20.48; p < 0.001; Mann-Whitney U = 0). Correlations between the HPI and rental prices (r = 0.961) and mortgage amounts (r = 0.950) evidence generalised tension across all market segments.

However, the structural supply shortage, with only 139,000 housing permits issued compared to more than 865,000 at the 2006 peak, the higher quality of mortgage lending relative to 2008, and the fact that the UBS Bubble Index classifies Madrid as a market at risk of overvaluation (0.77), differentiate the current cycle from the previous in 2008. It is concluded that Madrid is in an advanced expansion phase with increasing risk: affordability indicators exceed 2007 levels, but the underlying cause is structural; insufficient supply rather than speculation; which reduces the likelihood of an abrupt collapse, although it does not eliminate the risk of a sustained and prolonged deterioration in housing affordability.