Principales determinantes del precio de la vivienda en España

Abstract

El acceso a la vivienda constituye uno de los principales retos estructurales de la economía española. Este trabajo analiza los determinantes económicos del precio de la vivienda en España durante el período 2008-2024, combinando un marco teórico con un análisis cuantitativo. Desde el punto de vista teórico, se examinan los principales factores microeconómicos, elasticidad de oferta y demanda, costes de construcción, restricciones urbanísticas, y macroeconómicos, política monetaria, PIB, renta disponible y marco regulatorio. El análisis empírico se apoya en un modelo de regresión múltiple con el Índice de Precios de Vivienda (IPV) como variable dependiente y cinco variables explicativas: renta neta por hogar, permisos de obra nueva, PIB per cápita, tasa de desempleo y tipo de interés del BCE. El modelo obtiene un R² ajustado de 0,959, con la renta disponible y los permisos de obra nueva como únicos factores estadísticamente significativos. Sin embargo, la lectura crítica de estos resultados revela que la correlación estadística no implica causalidad directa: el precio de la vivienda sigue una lógica estructural autónoma vinculada a la naturaleza monopolística del suelo, la financiarización creciente del mercado y la rigidez de la oferta. El trabajo concluye con propuestas de actuación orientadas a movilizar la oferta, diversificar el modelo de tenencia y corregir los incentivos fiscales que favorecen el uso de la vivienda como activo de acumulación frente a su función residencial.

Housing access is one of the main structural challenges facing the Spanish economy. This paper analyses the economic determinants of housing prices in Spain over the period 2008–2024, combining a theoretical framework with quantitative analysis. The theoretical section examines the key microeconomic factors ,price elasticity of supply and demand, construction costs, urban planning restrictions, and macroeconomic variables, monetary policy, GDP, household disposable income and the regulatory framework. The empirical analysis relies on a multiple regression model using the Housing Price Index (HPI) as the dependent variable and five explanatory variables: net household income, new construction permits, GDP per capita, unemployment rate, and the ECB interest rate. The model yields an adjusted R² of 0.959, with household income and construction permits as the only statistically significant variables. However, a critical reading of these results reveals that statistical correlation does not imply direct causality: housing prices follow an autonomous structural logic tied to the monopolistic nature of land, the growing financialisation of the housing market, and supply-side rigidities. The paper concludes with policy proposals aimed at mobilising housing supply, diversifying tenure models, and correcting the fiscal incentives that promote housing as an investment asset over its residential function.