"Aplicación y comportamiento de nuevas estructuras de apalancamiento en operaciones inmobiliarias"

Abstract

El mercado inmobiliario español es uno de los sectores que mayor impacto tiene tanto en el PIB como en el crecimiento del empleo. Desde el inicio del siglo XXI ha registrado tres fases claramente diferenciadas: hasta el año 2007, la denominada burbuja inmobiliaria, desde el año 2007 al 2014, la gran crisis inmobiliaria y desde el 2014, la fase de crecimiento sostenible. El elemento que ha determinado el devenir de las tres ha sido el acceso a los mercados de capitales, fundamentalmente, la financiación de los promotores. Es decir, han sido los niveles de riesgo tolerados por las entidades financieras, los que han marcado la evolución de la industria.

De esta forma, la aparición de estructuras mezzanine que permiten abarcar desarrollos de alto riesgo a cambio de un retorno mayor para el financiador, se ha consolidado en el mercado financiero español.

El negocio inmobiliario se vertebra en cuatro fases: gestión urbanística, promoción/construcción, venta y alquiler, y mantenimiento del activo. Cada una de estas fases tiene un perfil de riesgo distinto y unas necesidades de acceso al crédito dispares. La posibilidad de apalancarlas obteniendo rentabilidades atractivas que permiten al inversor acometer los proyectos es el objetivo final.

En este trabajo, se verá cómo el uso de distintos instrumentos de deuda permite incrementar la rentabilidad del proyecto y ser suficientemente atractivo para el promotor. Así mismo, se compararán estructuras de financiación en la fase actual de crecimiento sostenible con las estructuras de apalancamiento otorgadas en la fase de la burbuja inmobiliaria.

Los conocimientos financieros son, por tanto, esenciales para acometer proyectos inmobiliarios en cualquiera de las fases del negocio. La industria inmobiliaria sólo es viable con estructuras financieras apalancadas.

The Spanish housing market is one of the sectors with the greatest impact on GDP and employment growth in Spain. Since the beginning of the 21st this sector has registered three different phases: until 2007, the famous real estate bubble, from 20017 to 2014, the great housing crisis and since 2014, the sustainable growth phase. The element that has determined the future of the three phases has been the access to the capital markets, fundamentally, the financing of the developer. The developer, has marked the levels of risk tolerated by financing institutions and has marked the evolution of the industry.

In this way, the appearance of new mezzanine structures that allows covering high-risk development in exchange for greater returns for the financier, has been consolidated in the Spanish financial market.

The real estate business is divided into four phases: land management, promotion/construction, sale and rental, and asset management. Each of the phases has a different risk profile and a different financing structure. The opportunity of leveraging them by obtaining attractive return in exchange, is the investors ultimate goal.

The objective of this study, is to show how the use of different debt vehicles makes the project more attractive and profitable for the developer. Likewise, financing structures in the current phase of sustainable growth will be compared with the leverage structures granted in the phase of the real estate bubble.

Financial knowledge is, therefore, essential to undertake real estate projects in any of the phases of the business. The real estate industry is only viable with leverage financial structures.