Trabajo de Fin de Máster de Acceso a la Abogacía, especialidad en relaciones juridico-privadas.

Abstract

En el presente estudio se han analizado las implicaciones jurídicas, contractuales y fiscales de la operación de compraventa propuesta, proporcionando una guía completa para el Grupo Española de Oficinas. Se concluye que la elección entre la compraventa de participaciones sociales (“share deal”) y la compraventa directa de los edificios (“asset deal”) requiere un análisis estratégico, además de presentar cada una sus peculiaridades. Mientras que la adquisición de participaciones simplifica la transferencia y asegura la continuidad jurídica, conlleva riesgos asociados a pasivos ocultos. En contraposición, la compraventa de activos minimiza estos riesgos, aunque incrementa la complejidad operativa.

La documentación esencial varía según el tipo de transacción. En la compraventa de sociedades, la due diligence es crucial para evaluar aspectos corporativos, financieros y fiscales. En la compraventa de activos, el enfoque debe estar en las cargas y gravámenes, las licencias y el cumplimiento urbanístico. Además, la determinación del precio exige criterios claros: valoración patrimonial neta para participaciones sociales y valor de mercado para activos. La incorporación de mecanismos de ajuste y garantías contractuales resulta indispensable para mitigar riesgos.

El cumplimiento de hitos legales, como la finalización de la promoción, la obtención de licencias y la entrega de inmuebles libres de cargas, es fundamental para la ejecución exitosa del contrato. Ante posibles incumplimientos, el marco jurídico permite optar por la resolución del contrato o exigir su cumplimiento, acompañado de indemnizaciones por daños. Cláusulas penales y garantías como avales o cuentas escrow refuerzan la protección de las partes.

In the present study, the legal, contractual, and tax implications of the proposed purchase and sale transaction have been analyzed, providing a comprehensive guide for Grupo Española de Oficinas. It is concluded that the choice between the share deal (purchase of company shares) and the asset deal (direct purchase of buildings) requires a strategic analysis, as each option presents its own peculiarities. While the acquisition of shares simplifies the transfer and ensures legal continuity, it carries risks related to hidden liabilities. In contrast, the asset deal minimizes these risks, although it increases operational complexity.

Essential documentation varies depending on the type of transaction. In share deals, due diligence is crucial to assess corporate, financial, and tax aspects. In asset deals, the focus should be on encumbrances, licenses, and urban planning compliance. Additionally, price determination requires clear criteria: net asset valuation for shares and market value for assets. The inclusion of adjustment mechanisms and contractual guarantees is essential to mitigate risks.

Compliance with legal milestones, such as project completion, obtaining licenses, and delivering properties free of encumbrances, is key to the successful execution of the contract. In the event of potential breaches, the legal framework allows for either contract termination or enforcement, accompanied by compensation for damages. Penalty clauses and guarantees, such as sureties or escrow accounts, further strengthen the protection of the parties.