ANÁLISIS DE LA FISCALIDAD DE UN PROYECTO DE COINVERSIÓN PARA EL DESARROLLO DE UNA PLATAFORMA DE INVERSIÓN EN VIVIENDA PARA SU ARRENDAMIENTO

Abstract

El presente informe analiza el aspecto jurídico-tributario de un proyecto de coinversión entre LuxCo (95% de participación) y OpCo (5% de participacion) para el desarrollo de viviendas en diversas regiones de España para su posterior arrendamiento. Así, se evalúan las distintas fases del proyecto y se propone una estructura fiscal beneficiosa para minimizar la tributación de este. En la fase de inversión, la estructura más favorable es que LuxCo posea el 95% y OpCo el 5%, lo que permitiría aplicar la exención del 95% en dividendos prevista en la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Durante el desarrollo de este, los préstamos promotores son deducibles en el Impuesto sobre Sociedades, sujetos pero exentos de IVA e IAJD. Por su parte, la autofinanciación no está sujeta a tributación indirecta y no constituye operación vinculada y los préstamos participativos están exentos de tributación en un 95%, aunque no son deducibles. Además, la compraventa de terrenos tributa al 21% de IVA, deducible por DevCo. En la fase de construcción, los gastos son deducibles en el IS, y la obra nueva tributa al 10% de IVA, sujeta además a IAJD. Posteriormente, en la transmisión de viviendas, si ArreCo se acoge al régimen especial de arrendamiento de vivienda, aplicará un IVA del 4%; si no, el tipo será del 10%, ambos sujetos a IAJD. Por su parte, la actividad de arrendamiento de inmuebles está exenta de IVA, pero sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Se recomienda que la estructura de la sociedad sea una holding mixta en forma de Sociedad Anónima para deducir el IVA soportado, y, a su vez formar un grupo de consolidación fiscal para tributar conjuntamente de forma más eficiente. Por último, no se identifican obligaciones de reportabilidad bajo la DAC6.

This report analyzes the legal and tax aspects of a co-investment project between LuxCo (95% ownership) and OpCo (5% ownership) for the development of housing in various regions of Spain for subsequent leasing. The different phases of the project are evaluated, and a tax structure is proposed to minimize the taxation of the project. In the investment phase, the most favorable structure is for LuxCo to hold 95% and OpCo 5%, which would allow the application of the 95% dividend exemption provided by the Corporate Tax Law. During the development phase, development loans are deductible under Corporate Tax, subject but exempt from VAT and thestamp duty. Self-financing, on the other hand, is not subject to indirect taxation and does not constitute a related-party transaction. Participating loans are exempt from taxation up to 95%, although they are not deductible. Additionally, the purchase of land is subject to 21% VAT, which is deductible by DevCo. In the construction phase, expenses are deductible under Corporate Tax, and the new construction is subject to 10% VAT, in addition to being subject to stamp duty. Subsequently, in the transfer of housing, if ArreCo opts for the special housing lease regime, a 4% VAT will apply; otherwise, the rate will be 10%, both subject to IAJD. The leasing activity is exempt from VAT but subject to the Property Transfer Tax. It is recommended that the corporate structure be a mixed holding company in the form of a public limited company deduct the VAT paid, and to form a tax consolidation group for more efficient joint taxation. Finally, no reporting obligations under DAC6 are identified.