TFM/CONDE PARDAVILA, CRISTINA

Abstract

El presente Trabajo de Fin de Máster se configura como un dictamen jurídico elaborado en el marco del asesoramiento legal a una empresa del sector de las energías renovables, orientado al análisis de la viabilidad jurídico-inmobiliaria de un proyecto de parque solar fotovoltaico promovido por el grupo ECOSUN a través de una sociedad vehículo (SPV) denominada LIFE. El objeto principal del estudio consiste en determinar la estructura jurídica más adecuada para garantizar el uso estable y continuado del suelo durante la vida útil del proyecto, estimada en treinta años, así como en identificar y mitigar los riesgos civiles, registrales y contractuales asociados.

El dictamen analiza comparativamente los distintos regímenes jurídicos disponibles para configurar derechos de uso del suelo, evaluando su naturaleza, duración, oponibilidad frente a terceros y compatibilidad con estructuras de financiación tipo project finance. A la luz del marco normativo y jurisprudencial aplicable, se concluye que el derecho de superficie constituye la figura más idónea, al tratarse de un derecho real inscribible, hipotecable y dotado de eficacia erga omnes, que permite separar la titularidad del suelo de la propiedad de las instalaciones.

Asimismo, el trabajo aborda problemáticas específicas derivadas de la existencia de fincas no inmatriculadas y de una finca en régimen de comunidad de bienes, analizando los requisitos de consentimiento y representación necesarios para la válida constitución de derechos reales, así como las limitaciones de los poderes de naturaleza meramente particional. Finalmente, se examinan las consecuencias jurídicas de una eventual adquisición parcial del dominio, los derechos de los comuneros que no transmiten su cuota y los riesgos asociados al proindiviso, proponiendo soluciones contractuales orientadas a reforzar la seguridad jurídica del proyecto.

This Master’s Final Project is structured as a legal opinion prepared in the context of professional legal advice to a renewable energy company, focusing on the legal and real estate feasibility of a photovoltaic solar power project promoted by the ECOSUN group through a special purpose vehicle (SPV) named LIFE. The main objective of the analysis is to determine the most appropriate legal structure to ensure stable and uninterrupted use of the land throughout the estimated thirty-year lifespan of the project, while identifying and mitigating potential civil, registry-related and contractual risks.

The opinion provides a comparative assessment of the legal regimes available under Spanish law to structure land-use rights. Each alternative is examined in terms of its legal nature, duration, enforceability against third parties and suitability for project finance structures. Based on the applicable statutory framework and relevant case law, the study concludes that the right of superficies offers the most efficient and secure solution, as it is a registrable and mortgageable in rem right with erga omnes effect, allowing for the separation of land ownership from the ownership of the photovoltaic installations.

The paper further addresses specific legal challenges arising from the existence of non-registered plots and land held under a co-ownership regime, analysing the requirements of unanimous consent and proper representation for valid acts of disposition. It also examines the legal implications of acquiring only a partial ownership interest in the land, the rights retained by non-selling co-owners, and the inherent risks of co-ownership arrangements. The work ultimately proposes contractual and structural mechanisms aimed at reducing legal uncertainty and enhancing the overall stability and bankability of the project.