TFM Esteve Ronda, José María

Abstract

El TFM que presento a su consideración, consiste en un dictamen jurídico elaborado a instancia del grupo empresarial ECOSUN, con el objetivo de analizar la estructura jurídico-inmobiliaria y contractual de un proyecto de parque fotovoltaico a desarrollar mediante la sociedad vehículo LIFE. El informe se centra en garantizar un uso del suelo estable, seguro y financieramente viable durante la vida útil de la instalación, estimada en treinta años, en un contexto caracterizado por la existencia de fincas no inscritas y de una situación de copropiedad. El trabajo examina de forma sistemática los distintos regímenes jurídicos posibles para articular los derechos de uso del suelo, diferenciando entre derechos personales y derechos reales y, tras valorar figuras como el arrendamiento rústico, la propiedad plena, el usufructo voluntario y el derecho de superficie, se concluye que este último ofrece el mejor equilibrio entre seguridad jurídica, coste y aptitud para servir de garantía hipotecaria, siempre que las fincas se encuentren previamente regularizadas en el Registro de la Propiedad. Asimismo, se analiza la suficiencia de un poder otorgado por los comuneros de una finca en proindiviso, concluyéndose que dicho poder es insuficiente para celebrar contratos de larga duración con efectos frente a terceros. El dictamen también aborda el procedimiento judicial de división de cosa común, destacando su tramitación por juicio verbal y los riesgos que una eventual subasta del inmueble podría generar para el proyecto. Finalmente, el trabajo propone diversas cautelas contractuales y registrales para proteger a LIFE frente a terceros, cargas ocultas y posibles supuestos de contaminación del suelo, así como las acciones jurídicas disponibles en caso de falta de información por parte de los transmitentes y, en su conjunto, ofrece un análisis y una visión integral y práctica orientada a asegurar la viabilidad jurídica y económica del proyecto fotovoltaico.

The Master’s Thesis submitted for your consideration consists of a legal opinion prepared at the request of the ECOSUN business group, with the aim of analyzing the legal, real-estate, and contractual structure of a photovoltaic park project to be developed through the special purpose vehicle LIFE. The report focuses on ensuring stable, secure, and financially viable land use throughout the estimated thirty-year lifespan of the installation, in a context characterized by the existence of unregistered plots of land and a situation of co-ownership. The paper systematically examines the different legal regimes available for structuring land-use rights, distinguishing between personal rights and real rights. After assessing instruments such as rural leases, full ownership, voluntary usufruct, and the right of superficies, it concludes that the latter offers the best balance between legal certainty, cost, and suitability as mortgage collateral, provided that the plots are previously regularized in the Land Registry. Additionally, the sufficiency of a power of attorney granted by the co-owners of a jointly owned property is analyzed, concluding that such a power is insufficient to enter into long-term contracts with effects enforceable against third parties. The opinion also addresses the judicial procedure for the partition of jointly owned property, highlighting its processing through summary proceedings and the risks that a potential auction of the property could pose to the project. Finally, the paper proposes various contractual and registration safeguards to protect LIFE against third parties, hidden encumbrances, and potential cases of soil contamination, as well as the legal actions available in the event of a lack of disclosure by the transferors. As a whole, it offers a comprehensive and practical analysis aimed at ensuring the legal and economic viability of the photovoltaic project.