TFM ITZIAR LEO ECHARRI

Abstract

El presente Trabajo Fin de Máster se configura como un dictamen jurídico elaborado a solicitud del grupo ECOSUN, con la finalidad de analizar las soluciones jurídicas más adecuadas para garantizar el uso continuado del suelo destinado a la instalación y explotación de un parque fotovoltaico, que se desarrollará a través de la sociedad vehículo LIFE. El estudio se orienta a asegurar la viabilidad del proyecto durante un periodo mínimo de treinta años, atendiendo a las exigencias de seguridad jurídica, oponibilidad frente a terceros y acceso a financiación externa. A lo largo del trabajo se examinan de forma práctica los distintos regímenes jurídicos disponibles para articular derechos de uso del suelo, tales como la compraventa, el arrendamiento de larga duración, el derecho de superficie, el usufructo, las servidumbres y la opción de compra. Cada figura se analiza valorando sus ventajas e inconvenientes desde una perspectiva registral, contractual y financiera. A la luz de las circunstancias concretas del caso (existencia de fincas no inmatriculadas, una finca en régimen de comunidad de bienes y la necesidad de financiación) se concluye que el derecho de superficie constituye la opción más equilibrada, al ofrecer estabilidad, protección frente a terceros y compatibilidad con las exigencias de los financiadores. El dictamen aborda asimismo cuestiones relevantes relacionadas con la comunidad de bienes, como el alcance de los poderes otorgados por los comuneros, el procedimiento judicial de división de la cosa común y los riesgos derivados de una adquisición parcial del dominio, proponiendo mecanismos contractuales para mitigarlos. Finalmente, se analizan las medidas de protección del adquirente en la compraventa del suelo, destacando la importancia de la due diligence inmobiliaria y ambiental, las manifestaciones y garantías del vendedor y las acciones legales frente a la ocultación de información relevante.

This Master’s Thesis is structured as a legal opinion prepared at the request of the ECOSUN group, with the aim of analysing the most appropriate legal solutions to ensure the long-term use of the land required for the installation and operation of a photovoltaic power plant, to be developed through the special purpose vehicle LIFE. The study seeks to guarantee the viability of the project over a minimum period of thirty years, taking into account the requirements of legal certainty, enforceability against third parties and access to external financing. The paper provides a practical analysis of the different legal regimes available to structure land use rights, including full ownership acquisition, long-term lease agreements, surface rights, usufruct, easements and purchase options. Each legal figure is assessed in light of its advantages and disadvantages from a contractual, registration and financial perspective. Considering the specific circumstances of the case (the existence of non-registered plots, a property held under a co-ownership regime and the need for project financing) the study concludes that the surface right represents the most balanced and suitable option, as it offers stability, protection against third parties and compatibility with lenders’ requirements. The legal opinion also addresses key issues arising from the co-ownership regime, such as the scope of powers granted by the co-owners, the judicial procedure for the division of jointly owned property and the risks associated with the partial acquisition of ownership interests, proposing contractual mechanisms to mitigate such risks. Finally, the paper analyses the legal protections available to the purchaser in land acquisition transactions, highlighting the importance of real estate and environmental due diligence, sellers’ representations and warranties, and the legal remedies available in cases of concealed material information.