TFM, Miranda Úcar, Ojer

Abstract

El presente dictamen jurídico fue emitido para el grupo ECOSUN en relación con un nuevo proyecto de energía solar fotovoltaica. El proyecto se estructura a través de una Entidad de Propósito Especial (EPE) denominada LIFE, que concentrará los riesgos, será la titular de los derechos de uso del suelo y buscará la financiación para la instalación, la cual debe operar ininterrumpidamente por al menos 30 años. Dados los enormes costes y la exigencia de garantías consistentes por parte de los financiadores, es fundamental asegurar un uso constante y sin riesgo de privación del suelo. El análisis aborda seis cuestiones jurídicas cruciales, incluyendo la evaluación de regímenes jurídicos disponibles para el uso del suelo, priorizando aquellos derechos reales que ofrecen máxima seguridad y oponibilidad frente a terceros y que son susceptibles de hipoteca. Se determinan los requisitos para un poder de representación que permita ceder el uso del suelo, concluyendo que se requiere un mandato expreso al ser un acto de riguroso dominio. También, se analizan los riesgos derivados de la comunidad de bienes, como el derecho de los comuneros minoritarios a solicitar la división de la cosa común, proponiendo pactos para mitigar dicha posibilidad. Finalmente, se desarrolla la estructura de protección integral necesaria para LIFE, incluyendo un blindaje contractual y la realización de una Due Diligence (DD) para verificar la ausencia de contaminación ambiental y derechos de terceros, identificando además las acciones civiles y ambientales disponibles contra los vendedores que pudieran haber ocultado información.

This legal opinion was issued for the ECOSUN group in relation to a new photovoltaic solar energy project. The project is structured through a Special Purpose Vehicle (SPV) named LIFE, which will centralize the risks, hold the land use rights, and seek financing for the installation, which must operate uninterruptedly for at least 30 years. Given the substantial costs involved and the requirement for robust guarantees by lenders, it is essential to ensure continuous land use without any risk of deprivation. The analysis addresses six key legal issues, including the assessment of the legal regimes available for land use, prioritizing those in rem rights that provide maximum legal certainty, enforceability against third parties, and mortgageability. It also determines the requirements for a power of attorney enabling the transfer of land use rights, concluding that an express mandate is required, as this constitutes an act of strict ownership. Furthermore, the opinion analyzes the risks arising from co-ownership arrangements, such as the right of minority co-owners to request the partition of the commonly owned property, and proposes agreements to mitigate such risk. Finally, it develops the comprehensive protection structure required for LIFE, including contractual safeguards and the performance of due diligence (DD) to verify the absence of environmental contamination and third-party rights, also identifying the civil and environmental actions available against sellers who may have concealed relevant information.