Sector financiero

Abstract

La rápida expansión de la digitalización y la inteligencia artificial ha transformado los centros de datos en una infraestructura crítica dentro de la economía global. Este trabajo analiza si los centros de datos pueden considerarse una clase de activo independiente, en lugar de un segmento del sector inmobiliario tradicional o de la infraestructura digital, combinando un enfoque teórico y empírico para el periodo 2018-2026. Desde una perspectiva conceptual, los centros de datos presentan una naturaleza híbrida. Aunque están estructurados legalmente como REITs y comparten características con el inmobiliario comercial, también muestran rasgos propios de las infraestructuras, como la intensidad de capital, los contratos a largo plazo, los efectos de red y la complejidad operativa. Su demanda, además, está estrechamente vinculada a la innovación tecnológica, lo que sugiere una exposición a factores económicos diferenciados. Empíricamente, el análisis examina las correlaciones de rentabilidad semanal entre dos REITs de centros de datos estadounidenses (Digital Realty y Equinix) y proxies del inmobiliario general, el inmobiliario defensivo, las utilities y la infraestructura global. Los resultados muestran una alta correlación intrasectorial, pero solo correlaciones intermedias con los índices de referencia tradicionales. Las correlaciones móviles a 52 semanas confirman que el grado de co-movimiento varía según los regímenes macroeconómicos, sin observarse una convergencia estructural estable con ninguno de los dos grupos. Las conclusiones sugieren que los centros de datos no pueden asimilarse plenamente ni al inmobiliario tradicional ni a la infraestructura clásica. Si bien la evidencia no establece de manera concluyente su independencia como clase de activo, respalda el argumento de que representan un segmento distinto y en evolución estructural dentro de las carteras institucionales.

The rapid expansion of digitalization and artificial intelligence has transformed data centers into critical infrastructure within the global economy. This paper analyzes whether data centers can be considered an independent asset class rather than a specialized segment of traditional real estate or digital infrastructure, combining a theoretical and empirical approach over the period 2018–2026. From a conceptual perspective, data centers exhibit a hybrid nature. While legally structured as REITs and sharing characteristics with commercial real estate, they also display infrastructure-like features such as capital intensity, long-term contracts, network effects and operational complexity. Furthermore, their demand is strongly linked to technological innovation, suggesting exposure to partially differentiated economic drivers. Empirically, the analysis examines weekly return correlations between two major U.S. data center REITs (Digital Realty and Equinix) and proxies for broad real estate, defensive real estate, utilities and global infrastructure. The results show high intra-sector correlation within data centers, but only intermediate correlations with traditional benchmarks. Rolling 52-week correlations confirm that the degree of co-movement varies across macroeconomic regimes and increases during systemic shocks, yet no stable structural convergence with either asset group is observed. The findings suggest that data centers cannot be fully assimilated into traditional real estate nor into classical infrastructure. While the evidence does not conclusively establish data centers as a fully independent asset class, it supports the argument that they represent a distinct and structurally evolving segment within institutional portfolios.