Cesión solar a cambio de obra futura. Renacimiento de la figura

Abstract

El negocio de cesión de solar a cambio de obra, tiene en la actualidad una revalorización, que se pone de manifiesto fundamentalmente debido a las necesidades de índole económica que se producen tras la crisis global y especialmente la del mercado de la construcción.

Se trata de un negocio que puede revestir una pluralidad de formas y en función de su configuración podemos aproximar la figura bien a supuestos de comunidad o de base asociativa, o bien a la permuta; teniendo en este último caso una regulación legal algo mas exhaustiva, y siendo este modelo el que en sus orígenes era el más frecuente. En nuestro ordenamiento, la cesión de solar a cambio de obra se encuentra carente de regulación legal completa y unitaria; contamos con la referencia del artículo 13 del Reglamento hipotecario, vaciado de contenido tras la decisiva sentencia del TS de 31 de enero de 2001.

Es por ello que, a los efectos de dar solución a muchos de los problemas que la figura plantea, se acude en el estudio al contrato de permuta, para tratar de aplicar por analogia sus normas en la medida en que son compatibles, y excluir la aplicación de aquellas vinculadas al “precio” que no pueden tener cabida. También se acude al derecho comparado, especialmente el francés, italiano, alemán, o la legislación catalana, que sí ha regula la figura, en cada una de las cuestiones más complejas que se van analizando.

La metodología utilizada, analítica y descriptiva, parte del análisis de los elementos que componen el negocio, los efectos del mismo, y las consecuencias del incumplimiento, para dar respuesta a cada cuestión por el derecho propio y comparado, la doctrina y la jurisprudencia.

Como resultará de este análisis, estimamos como lícita y mas beneficiosa para las partes, la hipótesis por la que el cedente no se desprende de la propiedad del solar, sino que se constituye una comunidad entre cedente y cesionario, que posteriormente tras la ejecución de la edificación y declaración de obra nueva se convertirá en propiedad horizontal. Entendemos que esta fórmula garantiza mejor el derecho sobre la cosa futura que le corresponde a la parte mas desprotegida, el cedente, y potencia este negocio que tiene una destacada función social.

The plot cession in exchange for the constructed building business is a topic of growing interest due to the new economic needs resulting from the global economic crisis which has impacted particularly the housing market.

Such business may cover a whole variety of alternative figures and, depending upon its particular features, it can be assimilated to joint ownership situations or to the real state swap figure, being the latter the one with a more exhaustive legal regulation and most frequently used in the past. In our legal system, the plot cession in exchange for the constructed building lacks a complete and unitary legal regulation; the main current legal reference is contained in article 13 of the mortgage regulation which was devoid of substance as a result of the decisive judgement of the Supreme Court on the 31st of January of 2001.

As a result of this, and in order to tackle the problems that often arise in the practical application of the plot cession in exchange for construction, the rules applicable to the swap contract figure are usually considered, excluding those which refer to the price. It is also common practice to make use of the analysis of the comparative law, and in particular of the French, the Italian and the German law, or of the recent legislation in Catalonia to assess from a legal point of view the most complex issues.

The methodology used, both descriptive and analytical, stems from the analysis of the main elements which conform the plot cession business, its effects, and the penalties and actions resulting from the breach of contract in order to assess each of the potential difficulties through the application of the Spanish and the international law, the legal doctrine and the available case law.

The most lawful and mutually beneficial figure would be one through which the assignor does not give up the property of the plot, but rather allows the constitution of a joint property between the assignor and the assignee which will be in turn converted into horizontal property rights following the finalisation of the construction works and the new building certification. We understand this figure is the one that offers the best guarantees over the future property to the most vulnerable party involved – the assignor – and may help to foster this type of business which plays a remarkable social role.