“Protección actual del arrendatario por el art. 14 LAU y el tercero registral del 34 LH"

Abstract

El presente Trabajo ofrece un análisis crítico del conflicto normativo que existe en el ordenamiento jurídico español como consecuencia de la coexistencia entre la protección del arrendatario prevista en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y la protección del tercero registral consagrada en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH), en el contexto de la enajenación voluntaria de la vivienda arrendada. La tensión jurídica generada por esta colisión trasciende la mera confrontación de intereses entre arrendatario y adquirente, constituyendo un auténtico desafío para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y la eficacia del Registro de la Propiedad. A lo largo del análisis, se abordan las sucesivas reformas del artículo 14 LAU y su incidencia en la posición del arrendatario, desde el régimen tradicional basado en la “venta quita renta” hasta la vigente redacción introducida por el Real Decreto-ley 7/2019. El estudio se acompaña de un análisis jurisprudencial de la aplicación práctica de estas disposiciones, poniendo de manifiesto la disparidad de criterios en la interpretación judicial y administrativa en función del marco normativo aplicable en cada momento. El objetivo es ofrecer una reflexión jurídica sobre las implicaciones derivadas del conflicto normativo entre la LAU y la LH, con especial atención a dos cuestiones: la posible configuración del arrendamiento como un derecho real encubierto y la potencial decadencia del sistema registral derivada de la desprotección del tercero hipotecario y de la vulneración del artículo 34 LH.

This paper offers a critical analysis of the regulatory conflict that exists in the Spanish legal system as a consequence of the coexistence between the protection of the tenant provided for in Article 14 of the Urban Leases Act (LAU) and the protection of the third-party registrar in the land registry enshrined in Article 34 of the Mortgage Act (LH), in the context of the voluntary alienation of the leased property. The legal tension generated by this collision goes beyond the mere confrontation of interests between tenant and purchaser, constituting a real challenge for the security of the legal real estate transactions and the efficiency of the Land Registry. Throughout the analysis, the successive reforms of article 14 LAU and its impact on the tenant's position are dealt with, from the traditional regime based on the ‘sale at a loss of rent’ to the current wording introduced by Royal Decree-Law 7/2019. The study is complemented with a jurisprudential analysis of the practical application of these provisions, highlighting the disparity of criteria in judicial and administrative interpretation depending on the regulatory framework applicable at any given time. The main objective is to offer a legal reflection on the implications derived from the regulatory conflict between the LAU and the LH, with special attention to two issues: the possible configuration of the lease as a disguised real right and the potential decadence of the registry system derived from the lack of protection of the third-party registrar and the infringement of Article 34 LH.