“La opción de compra en el contrato de arrendamiento: régimen jurídico y registral, y consecuencias de la resolución o extinción del arrendamiento”

Abstract

La opción de compra en el contrato de arrendamiento ha adquirido una especial relevancia en el mercado inmobiliario español, particularmente en momentos de inestabilidad económica, al ser una alternativa que ofrece flexibilidad tanto al arrendador como al arrendatario. A pesar de su amplia utilización, este derecho carece de una regulación específica en el Código Civil, lo que ha obligado a la doctrina y la jurisprudencia a desempeñar un papel esencial en su configuración.

Desde una perspectiva jurídica, la opción de compra es un contrato atípico que combina elementos del arrendamiento y la compraventa, concediendo al arrendatario un derecho exclusivo para adquirir el inmueble en un plazo y por un precio determinados. Su tratamiento doctrinal ha generado un debate intenso en relación con la posible naturaleza real o personal de esta figura. Por su parte, la jurisprudencia ha contribuido a delimitar sus requisitos esenciales y a resolver cuestiones controvertidas, como su transmisibilidad y los efectos derivados de la extinción del contrato de arrendamiento.

En el ámbito registral, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario permite su inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que refuerza la seguridad jurídica del optante y la oponibilidad frente a terceros. No obstante, dicha inscripción mantiene ciertos problemas prácticos. Asimismo, la relación entre el arrendamiento y la opción de compra plantea interrogantes sobre si la extinción del primero conlleva necesariamente la extinción del segundo.

En este contexto, este estudio examina la opción de compra en el contrato de arrendamiento desde una perspectiva legal, doctrinal y jurisprudencial, analizando su impacto en el mercado inmobiliario y los retos que plantea en la práctica jurídica en España.

The purchase option in the lease agreement has gained particular relevance in the Spanish real estate market, especially during periods of economic instability, as it provides flexibility to both the landlord and the tenant. Despite its widespread use, this right lacks specific regulation in the Civil Code, which has forced legal doctrine and case law to play a crucial role in shaping its legal framework.

From a legal perspective, the purchase option is an atypical contract that combines elements of both lease and sale, granting the tenant an exclusive right to acquire the property within a specified period and at a predetermined price. Its doctrinal treatment has sparked intense debate regarding the possibility of it being classified as either a real or personal right. Case law, on the other hand, has helped define its essential requirements and resolve controversial issues, such as its transferability and the legal consequences of the lease agreement's termination.

In terms of registration, Article 14 of the Mortgage Regulation allows for its inscription in the Land Registry, which enhances legal certainty for the option holder and ensures enforceability against third parties. However, this registration process presents certain practical challenges. Furthermore, the relationship between the lease and the purchase option raises questions about whether the termination of the former necessarily leads to the extinction of the latter.

In this context, this study examines the purchase option in lease agreements from a legal, doctrinal, and case law perspective, analyzing its impact on the real estate market and the challenges it poses in legal practice in Spain.