El requisito de la buena fe en la adquisición de bienes inmuebles gravados con servidumbres aparentes

Abstract

El presente trabajo tiene por objeto el estudio del principio de fe pública registral consagrado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, y su proyección en los supuestos de adquisición de derechos reales por parte de terceros de buena fe, a título oneroso y con inscripción en el Registro de la Propiedad. En una primera parte, se analiza el contenido y los efectos de dicho principio, así como su relación con el principio de legitimación registral. Igualmente, se delimita su ámbito subjetivo y objetivo, subrayando los casos en los que la protección al tercero no opera, como ocurre con ciertos derechos no inscritos o con servidumbres aparentes, a pesar de la ausencia de constancia registral. Posteriormente, se aborda de forma crítica el requisito de la buena fe del tercero hipotecario, desarrollando las distintas concepciones doctrinales y jurisprudenciales que han contribuido a perfilar este elemento esencial del artículo 34 LH. En particular, se estudian sus dimensiones objetiva y subjetiva, así como la exigencia de una conducta diligente por parte del adquirente, en función de las circunstancias del caso concreto. Por último, se examina con detalle la figura de la servidumbre por destino del padre de familia, como categoría especial de servidumbre aparente, analizando su régimen jurídico, los presupuestos necesarios para su constitución, y su posible oponibilidad frente a terceros adquirentes protegidos por la fe pública registral. Todo ello permite reflexionar sobre los límites del sistema registral y el equilibrio entre realidad extrarregistral y seguridad jurídica.

The purpose of this paper is to study the principle of public registry faith established in Article 34 of the Spanish Mortgage Law and its impact on cases involving the acquisition of real rights by third parties acting in good faith, for consideration, and with registration in the Land Registry.

In the first part, the content and effects of this principle are analyzed, as well as its relationship with the principle of registry legitimacy. Additionally, the subjective and objective scope of this principle is outlined, highlighting cases where protection of the third party does not apply, such as with certain unregistered rights or apparent easements, despite the absence of registry records.

Subsequently, the requirement of good faith of the mortgage third party is critically examined, exploring different doctrinal and jurisprudential perspectives that have shaped this essential element of Article 34 of the Mortgage Law. In particular, both its objective and subjective dimensions are studied, along with the requirement for diligent conduct by the purchaser, depending on the specific circumstances of each case.

Finally, the figure of easement by destination of the family head is thoroughly examined as a special category of apparent easement, analyzing its legal framework, the necessary conditions for its establishment, and its potential enforceability against third-party purchasers protected by the public registry faith. This comprehensive analysis facilitates reflections on the limits of the registry system and the balance between extraregistry reality and legal certainty.