Las consecuencias del incumplimiento de normas administrativas en un contrato civil. El supuesto de contravención de normativa urbanística

Abstract

Las normas urbanísticas son una de las principales limitaciones que se imponen hoy en día a las facultades del propietario sobre sus bienes inmuebles. A pesar de que estos bienes sean privativos, están llamados a cumplir una función pública. Por ejemplo, la propiedad urbana está ligada con el derecho a disfrutar de una vivienda digna (art. 47 CE) o con la protección de la familia (art. 39.1 CE). Esto constituye la vertiente institucional de los bienes inmuebles que justifica en determinadas situaciones la intromisión de los poderes públicos en el ámbito de la propiedad privada. Las normas del planeamiento urbanístico son uno de los instrumentos que utiliza el Estado o las CCAA para ejecutar sus políticas en materia de ordenación del suelo. Por ello, cualquier acuerdo privado o contrato que se perfeccione y tenga como objeto un bien inmueble deberá respetar estas normas. En este trabajo se realizará un estudio sobre las posibles consecuencias que conlleva el incumplimiento de la normativa urbanística según la jurisprudencia. En algunas sentencias los tribunales han optado por declarar la nulidad de pleno derecho para el caso de contravención de las normas urbanísticas en base al art. 6.3 CC. Este pronunciamiento está siendo muy discutido por la doctrina, lo que hace necesario analizar los supuestos que dan lugar a su aplicación y determinar la adecuación de esta medida en el ámbito urbanístico.

Urban planning law is nowadays one of the main limitations to the power of the owners over their property. Even private property has to fulfil a public purpose. For example, urban property is related to the right of access to adequate housing (article 47 of the Spanish Constitution) and the right of family protection (article 39.1 of the Spanish Constitution). This represents the institutional dimension of real estate, which implies that public authorities’ interference in private matters is justified in some cases. Urban planning law is an instrument that allows the state and regions to develop its land management policies. Therefore, agreements that are signed between the owner and a third party that involve real estate need to comply with the zoning plans that are binding in the area in order to accomplish the public function that those assets need to fulfil. This project will outline the potential consequences that might result from non-compliance of urban planning law according to the courts. In some scenarios the courts have stated that these agreements are null and void pursuant to article 6.3 of the Spanish Civil Code, but currently there is an intense debate about this matter. This project will try to analyse the current application of article 6.3 and determine whether the Supreme Court’s ruling thereof is the most appropriate.