LA CLAÚSULA DE ABONO DE GASTOS HIPOTECARIOS, Y LA RECLAMACION JUDICIAL DE SU RESTITUCIÓN. PRESCRIPCIÓN DE LA ACCION.

Abstract

Este trabajo analiza la cláusula de abono de gastos hipotecarios en los contratos de préstamo con garantía hipotecaria y su evolución jurídica reciente, centrándose especialmente en la restitución de los importes abonados por los consumidores y la prescripción de la acción judicial. La cláusula, habitual en los contratos firmados antes de la Ley 5/2019, imponía al prestatario la totalidad de los gastos derivados de la constitución del préstamo, generando un desequilibrio contractual y vulnerando los derechos del consumidor. A partir de la intervención del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, se ha consolidado la calificación de estas cláusulas como abusivas, cuando no permiten al consumidor comprender adecuadamente sus implicaciones económicas.

Uno de los debates más relevantes gira en torno al momento en que comienza a contar el plazo de prescripción para reclamar la restitución. El criterio actual establece como regla general el momento en que se dicta la sentencia que declara la nulidad de la cláusula, salvo que el banco pruebe que el consumidor ya era consciente de su carácter abusivo. Esta cuestión ha generado una intensa discusión doctrinal y jurisprudencial, especialmente sobre cómo acreditar el conocimiento previo del consumidor.

En definitiva, este estudio aborda de forma integral los aspectos sustantivos y procesales de esta problemática, con una visión crítica sobre la seguridad jurídica, la protección del consumidor y el equilibrio en las relaciones contractuales.This thesis analyzes the mortgage expense clause in loan agreements with real estate guarantees and its recent legal developments, with a special focus on the restitution of amounts paid by consumers and the statute of limitations of the legal action. This clause, commonly found in contracts signed prior to Law 5/2019, forced borrowers to pay all costs related to the mortgage setup, creating contractual imbalance and infringing on consumer rights. Following the interventions of the Spanish Supreme Court and the Court of Justice of the European Union, such clauses are now considered abusive when they fail to allow consumers to understand their financial implications.

A particularly controversial issue concerns the starting point of the limitation period for restitution claims. The prevailing legal criterion sets the beginning of this period at the moment the clause is judicially declared null, unless the bank proves the consumer already had knowledge of its abusive nature. This debate has triggered extensive legal and academic discussion, especially regarding how to demonstrate prior awareness on the part of the consumer.

Ultimately, the paper provides a comprehensive legal analysis of both the substantive and procedural dimensions of this matter, offering a critical perspective on legal certainty, consumer protection, and the balance in contractual relationships.