TFM, Riera Femenías, María Inés.

Abstract

El presente trabajo analiza, desde una perspectiva de due diligence jurídico-inmobiliaria, la estructuración óptima de los derechos de uso del suelo necesarios para el desarrollo de un proyecto fotovoltaico promovido por el grupo ECOSUN a través de la SPV LIFE, S.L. El estudio compara las principales figuras jurídico-privadas disponibles (compraventa, derecho de superficie, arrendamiento de larga duración, usufructo y servidumbres voluntarias), atendiendo a su estabilidad a treinta años, su oponibilidad frente a terceros y su adecuación a esquemas de financiación. Se presta especial atención a los riesgos derivados de la falta de inmatriculación de dos fincas y de la existencia de una finca en proindiviso, así como a su impacto en la registrabilidad, bancabilidad y continuidad operativa del proyecto. El trabajo aborda, además, cuestiones instrumentales y procesales relevantes: suficiencia de poderes para contratar sobre bienes comunes y régimen del procedimiento de división de cosa común, incluyendo actos de comunicación. Finalmente, se sistematizan mecanismos contractuales de protección (manifestaciones y garantías, disclosure, indemnidades, retenciones/escrow, avales y cláusulas penales) y se delimitan las acciones ex post frente a ocultaciones relativas a contaminación o derechos de terceros, articulando un marco de remedios que prioriza la ejecutividad y la recuperabilidad económicaThis dissertation provides a due diligence–oriented legal analysis of how to structure long-term land-use rights required for the development of a photovoltaic project promoted by the ECOSUN group through a special purpose vehicle (LIFE, S.L.). It compares the main Spanish private-law instruments available to secure land control for a thirty-year horizon—freehold acquisition, surface rights, long-term leases, usufruct and voluntary easements—focusing on third-party enforceability, registry effectiveness and bankability under project finance requirements. Particular attention is given to risks arising from the absence of land registration for two plots and the existence of co-ownership (pro indiviso) over another plot, assessing their impact on registrability, operational continuity and the ability to grant enforceable security interests. The dissertation also examines key ancillary issues, including the adequacy of powers of attorney to execute dispositive transactions over jointly owned property and the procedural framework for actions to terminate co-ownership, with emphasis on service of process. Finally, it systematizes contractual protection tools—representations and warranties, disclosure schedules, specific indemnities, purchase price retention/escrow arrangements, first-demand guarantees and penalty clauses—and maps ex post remedies against sellers or grantors for concealed information (e.g., soil contamination or third-party rights), prioritizing enforceability and effective recovery.