El registro de la propiedad y la causa como solución al pacto comisorio

Abstract

El presente trabajo analiza cómo el Registro de la Propiedad y la causa del negocio jurídico pueden actuar como herramientas fundamentales para evitar fraudes contractuales derivados de la infracción de la prohibición del pacto comisorio, establecida en el artículo 1859 del Código Civil. Esta norma impide que el acreedor se apropie del bien dado en garantía en caso de incumplimiento por parte del deudor, exigiendo, en cambio, un procedimiento de ejecución legal que goce de unas determinadas garantías.

Se estudian distintas figuras jurídicas que, aunque en apariencia lícitas (como la dación en pago, la compraventa con pacto de retroventa, el lease back o la venta en garantía), pueden esconder pactos comisorios encubiertos al actuar en la práctica como garantías del cumplimiento de las obligaciones. El trabajo se centra en cómo la calificación registral y el análisis de la causa real de estos negocios permiten identificar cuándo se ha intentado burlar la ley.

A través de un enfoque doctrinal, jurisprudencial y administrativo, se concluye que la combinación entre la exigencia de una causa lícita y el control ejercido por el Registrador refuerzan la seguridad jurídica, protegen al deudor frente a abusos y previenen el enriquecimiento injusto del acreedor. En definitiva, se propone fortalecer el papel del Registro como barrera contra el fraude legal.This paper analyzes how the Land Registry and the legal cause of a transaction can serve as fundamental tools to prevent contractual fraud resulting from the violation of the prohibition of the pactum commissorium, as established in Article 1859 of the Spanish Civil Code. This provision forbids the creditor from appropriating the asset given as collateral in the event of the debtor’s default, instead requiring a legally regulated enforcement procedure that includes certain safeguards.

The study examines various legal figures which, although seemingly lawful (such as dation in payment, sale with repurchase agreement, lease back, or fiduciary sale), may in practice conceal pactum commissorium arrangements by functioning as disguised guarantees of the debtor’s obligations. The focus lies on how registry qualification and the analysis of the true cause behind these legal arrangements can help identify attempts to circumvent the law.

Through a doctrinal, jurisprudential, and administrative approach, the paper concludes that the combination of requiring a lawful cause and the oversight exercised by the Registrar strengthens legal certainty, protects the debtor from abuse, and prevents the unjust enrichment of the creditor. Ultimately, the work advocates for reinforcing the role of the Land Registry as a barrier against legal fraud.