Del pignus y la hypotheca romana a la hipoteca moderna: continuidad y transformación del derecho real de garantía

Abstract

Este Trabajo de Fin de Grado analiza la evolución de los derechos reales de garantía desde el Derecho romano hasta su configuración en el Derecho español actual, centrando la atención en dos figuras fundamentales: el pignus y la hypotheca. El objetivo principal es mostrar cómo estas instituciones romanas no solo respondieron a las necesidades económicas y jurídicas de su tiempo, sino que también sirvieron de base para la prenda y la hipoteca modernas.

El trabajo parte del estudio del concepto de obligación en Roma y de la evolución de la responsabilidad del deudor. En las etapas más antiguas, la deuda se vinculaba principalmente a la persona del deudor, de modo que el incumplimiento podía dar lugar a formas de responsabilidad personal muy severas. Con el tiempo, sin embargo, el sistema fue evolucionando hacia una responsabilidad patrimonial, en la que el cumplimiento de la deuda pasó a asegurarse mediante bienes concretos. En este contexto surgieron y se desarrollaron las garantías reales.

A partir de ahí, el trabajo examina las principales formas de garantía en Derecho romano. Se estudian primero, de forma general, las garantías personales, y después se analizan con mayor detalle las garantías reales: la fiducia, el pignus y la hypotheca. Especial atención se dedica a la diferencia entre estas figuras, a sus características, a su función práctica y a los problemas que planteaban, especialmente en materia de prioridad entre acreedores y falta de publicidad de las cargas.

Por último, el trabajo explica cómo muchas de las ideas construidas en Roma siguen presentes en el Derecho español actual. La prenda y la hipoteca modernas conservan elementos esenciales del modelo romano, aunque incorporan mecanismos más avanzados, como la publicidad registral, una regulación más precisa del rango entre acreedores y una mayor protección del deudor. En definitiva, el estudio pone de manifiesto la continuidad histórica y la transformación técnica de estas instituciones.This Final Degree Project examines the evolution of real security rights from Roman law to their current form in Spanish law, focusing on two key institutions: pignus and hypotheca. Its main purpose is to show that these Roman institutions not only responded to the economic and legal needs of their own time, but also laid the foundations for the modern pledge and mortgage.

The paper begins with the Roman concept of obligation and the evolution of the debtor’s liability. In the earliest stages of Roman law, debt was mainly connected to the person of the debtor, so non-performance could lead to severe forms of personal liability. Over time, however, this system gradually developed into one based on patrimonial liability, in which the performance of the debt came to be secured through specific assets. It was within this context that real securities emerged and developed.

The project then studies the main forms of security in Roman law. It first addresses personal guarantees in a general way and then focuses in greater detail on real guarantees: fiducia, pignus and hypotheca. Particular attention is paid to the differences between these institutions, their main features, their practical role, and the difficulties they created, especially regarding priority among creditors and the lack of formal publicity of encumbrances.

Finally, the paper explains how many of the legal ideas developed in Rome are still present in current Spanish law. Modern pledge and mortgage continue to preserve essential elements of the Roman model, although they now include more advanced mechanisms, such as land registry publicity, clearer rules on ranking between creditors, and stronger protection for the debtor. Overall, the project highlights both the historical continuity and the technical transformation of these legal institutions.